二手房个税新政推出 福州市场影响不大

时间：2006-08-03 阅读数：1280

    关注理由
    7月26日，国税总局下发通知，要求各级税务机关在房地产交易场所设置税收征收窗口，将个税与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，也要委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。《通知》明确了个人转让住房征收个人所得税的有关问题，主要包括住房原值计算和税前扣除税费的有关规定。相关规定自8月1日起执行。那么，国家新的个税政策对福州二手房市场将会产生什么影响？记者作了相关采访。

    新闻聚焦
    二手房转让征收个税
    《通知》规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权依法根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
    《通知》规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
    其中合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。住房装修费用方面，公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15％，商品房及其他住房为原值的10％。
    对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
    此外，《通知》还规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。一般按照情况征收1％～3％不等。

    政策解读
    规定更加明确
    针对二手房转让个税新政，我省有关税务人士表示，与1999年《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定相比，这次通知首次明确了一系列的操作细则和税前扣除项目，使政策执行更加有据可依。
    该人士说，按照新规定，征收个税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这个规定很明确，具有较强的操作性。
    至于“不能正确计算原值的房产的按一定比例核定”的规定，他认为也较明确。按税务总局的规定，若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。
    这位人士同时透露，新办法的出台只是对原政策的强化使其更具有操作性，原来个税的优惠政策保持不变，即：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

    市场反应
    福州影响不大
    对于此次国家税务总局的二手房转让个税新政，麦田房产市场研究部有关人士认为，该政策对福州目前的二手房市场影响不大，但对炒房投机者会有进一步的威慑作用，市场可能会出现一定的观望之风。
   “本政策针对的是没有开征二手房交易个人所得税的城市，而福州早就已经开始实施二手房交易的个人所得税了，所以就不会有太多的影响。”他说，“当然，这个政策也是为了征收个人所得税，而目前福州在交易中也有收取这项费用，只是计税的指标略有差异，但是总的原则没有变化，都是按收入差额的20%计税。”
    他同时表示，这次新政所说的严格执行也就是怕被避税，而福州早在2005年12月就开始执行转让二手房征收个人所得税制度。今年4月1日，福州市出台二手房交易代征税费指导价政策，低申报现象得到遏制。
    不过，他表示，今年的“国六条”明确规定了二手房的征税期限是5年内起征，现在国家税务总局出台的新规定将更加规范市场行为，客观上将减缓一些二手房上市流通的速度，如此一来会让一些想做投机的人有所却步。
    对此，作辉房产副总经理张健认为，个税新政是近来宏观调控中最为严厉的政策，将对二手房市场产生极大的影响。本来5月底营业税调控后，市场成交量已经回落了40%左右，再加上现在的个税征收，无疑将本已低迷的市场陷入更加低迷的状态，再现去年刚刚调控时二手房成交的状态，市场的观望气氛更浓。“此政策的出台，体现了政府非常强硬的一面，调控力度必将落到实处，这对二手房市场的冲击将非常明显，买卖双方的博弈状态将持续下去，至此市场会出现两种情况：一是次新房的出售房源将减少，由售房改为租房；二是卖方将提高交易成本，全部或部分转嫁给买方，从而导致二手房价格的上浮，打击了购房者的热情，那么买房人将趋向购买一手房，进一步抬高新房的价格。”他说。
    而国房网的企划部经理黄强也认为，新个税政策的出台，反映了政府对二手房市场加强调控的目的，这将让整个市场更加规范、健康。因此，随着市场秩序的稳定，购房者应该更放心、理性地选购房产！

    友情提醒
    投资变现难度加大
　　福州市房管部门的有关专家指出，目前稳定房价是国家的大政方针，对于二手房市场而言，保证其健康持续的发展是大势所趋，而市场的主导思想是保证自住型住宅的需要，打击炒房，短期内政策会往这一方向走。
    他指出，表面看来房价是在升，但这都是理论上的上升，真正要变现并不容易。对此他算了一笔账：今年5月份福州合同注销新规定出台后，对于有意转让房产者来说，买房到拿到产权总登记，这一时间通常都要在2年左右，如果在总登记之后就卖房，虽然可以更名，即使房子也增值了，但其转让所要交的税费并不低。以一套原价30万元，两年之后涨到40万元的房子为例，如果其在总登记之后就通过中介转让，那么其所要交的费用有这些：首先是契税，就以普通住房来算，税率是1.5%，30万元的房价，就要交4500元；其次是2%中介佣金，即要交给中介8000元；再次是营业税，由于未做产权证，属于未满５年的房子———营业税全额征收，税率为5.55%，40万元的成交价，营业税就是2.22万元；最后一项是个人所得税，套用个人所得税的计算方法(卖出房价-原购房价-合理费用)×20%，其中目前福州执行的合理费用按原价的20%计，那么个人所得税是（40×80%-30）×20%=０.4万元，综上所有费用为3.87万元,那么其收益在6.13万元，这还不算开发商要的更名费，如果开发商再收更名费，收益就更低了。以上是在不计30万元成本的利息情况下，如果再算利息成本，显然，所得就更少了。当然，这还是市场行情比较好,房子涨了10万元的情况下，如果房子涨不了这么多，情况显然并不乐观。而且在二手房政策并不稳定的情况下，市场风险就更显而易见，因此，对炒房者而言，炒房并非一本万利,要注意随时被套牢可能。特别是按揭买房者，整个成本将大幅上升。
    而省房协有关专家则认为，不管是投资还是自住，房产消费都应理性，不可盲目跟风。作为一个有一定风险的行业，房地产业风险不可小视，虽然理论上房价是上了，但大家要懂得算账。种种迹象表明，二手房的税收从紧将让房产的投资变现难度加大；另一方面，房屋租赁市场较疲软，以福州为例，目前房屋租金出现较大幅度的下降，一些新区的房子根本就租不出去。因此，理性消费相当重要，否则就可能被套。

来源：海都资讯网