政府推行，开发商推卸，工程质量险如何推广

时间：2006-10-20 阅读数：1098

　　建筑工程质量保险，又称工程质量内在缺陷保险，是为保护购房者合法权益而出现的险种。该产品承保开发商开发的建筑工程因潜在的缺陷发生的质量事故造成的赔偿责任，主险有长达10年的保险保障，开发商也可以附加保险期间为五年的附加渗漏条款。经过建设部和保监会的共同研讨，由人保财险开发的这个险种目前已在北京、上海等全国14个城市试点推出。

　　但作为首批试点城市的福州和厦门，这一新险种的推广情况却并不尽如人意。

福州情况  推行工程质量险势在必行

　　“开发商偷工减料”、“刚买的房子就发现墙体掉灰、漏水、门窗密封不严等毛病”、“没法收房，强烈要求整改”……在很多小区的业主论坛上我们总不难发现这些投诉住宅质量的帖子。业主与开发商的矛盾往往就此被激发，经过验房、整改；再验房，再整改，问题仍然难以得到解决。事实上，有很多工程的质量缺陷是后期的小修小补无法弥补的。业主与开发商的交涉往往演变成业主拒绝收房，而开发商要求业主赔付延期交房违约金，双方形成对峙的僵局。这方面的事例可谓数不胜数。
　　目前福州的商品房质量问题主要集中在墙体渗漏、空鼓、下水道排水不畅、防盗门质量差等问题。一些开发商在项目建设过程中为了节省成本，常常出现偷工减料甚至采用劣质建材的问题，而一些实力不强的开发商囿于资金问题和交房日期的迫近，往往草草完工了事，从而导致了一系列的质量问题和安全隐患，而开发商所处的强势地位让很多业主在维权时遭遇种种困难。有时候，业主甚至找不到项目的相关负责人，这实际上是把工程的质量风险不合理地转嫁给了广大业主。
　　据中国人民财产保险公司福建分公司责任意外险部的负责人邓先生介绍，此次推出的建筑工程质量保险主要针对当投保的建筑物在出现影响主体结构安全的问题、局部倒塌、开裂以及主体出现超出规划范围的沉降时，保险人将采取修理、加固或重置等方式进行赔偿；另外，投保人还可以选择附加渗漏扩展条款，保险人负责在附加险条款保险期间内，因屋面、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道防渗漏工程的潜在缺陷发生渗漏所产生的修理、加固或重置费用的赔偿。这意味着随着这个险种的推广，业主在面对房屋质量问题的时候将不再处于难以投诉、难以解决的不利地位，并能获得实质性的赔偿。而在赔偿方式上，主要分为3个层次，即全额赔偿、单位建筑面积赔偿以及按业主手中的保险凭证来赔偿。

单靠政府力量远远不够

　　“应该说，作为政府一方，我们推行这个险种的愿望是很强烈的。建筑工程质量保险虽然是刚开发出来的新险种，但事实上政府为此已经酝酿了近一年的时间。”福建省建设厅下属的建筑安全质量监督总站的相关负责人这样对记者说道。
　　他表示：“现在很多开发商在推出项目之后其工程组就撤了，业主一旦发现房屋质量问题往往找不到相关责任人。而现在如果在工程动工前开发商购买了建筑工程质量保险，出现任何房屋质量问题业主都能找到责任方，并获得相应理赔，减少损失。”
　　“我们这个险种是开发商投保，收益者主要是业主。”上述人保财险的邓先生表示。据了解，目前建筑工程领域实行的责任终身制实际上发挥不了作用。由于受大业主（开发商）的委托，监理机构也无法真正代表小业主（购房者）的利益。而开发商投了建筑工程质量保险后，今后业主在买房时将可能同时收到一张建筑工程质量保险的保单，开发商要退保或是不投保，都必须征得所有业主的同意。如果建筑质量引起的问题导致业主受损，保险人将直接赔付业主，然后保险人再向相关责任方追偿，因此业主的利益可以首先得到保障，而不需要四处奔波投诉。
　　上述质量监督站的负责人告诉记者，事实上新险种的受益者并不只是购房者：“这个险种不仅保护了购房者的利益，也保护了开发商自己的利益。开发商实际上是大业主，而购房者是小业主。开发商在购买了这个保险之后，一旦出现房屋质量问题就找保险公司理赔，开发商的风险减小了，所以事实上是大业主先受益，然后才是各个小业主。”
　　目前，建筑工程质量保险在福州还处在初步试点阶段，各项相关业务还未全面铺开。“依靠政府单方面的推广是远远不够的，这需要作为主体的保险公司和开发商的积极参与。现在我们还不了解保险公司方面的态度，如果他们没有开发这个新险种，那么全面普及就不可能实现。而开发商是否购买这类商业保险，没有行政上的强制约束。应该说这是一项需要政府、保险公司和开发商三方共同推动的工程。”这位负责人表示。

初步试点情况不乐观

　　“我们公司现在没有推出这个险种。”10月13日下午，平安保险公司的相关负责人告诉记者。“据我所知目前只有中国人民财产保险公司有推出这个险种。主要是因为开发商对此不感兴趣，很少有人愿意投这个险。当然，我们以后可能会视时机来推出这个险种，这是一个趋势，但现在缺少整体的氛围。”
　　而太平洋保险公司的负责人也表示他们没有推出这个险种，而且对于这个新险种的情况不甚了解：“听说北京正在试行，福州的情况我们不太清楚。目前我们关于建筑质量方面的险种就是工程险，那是所有开发商都必须投保的。”
　　“作为开发商，我们肯定不愿意投这个险。”福州某房地产公司的副经理这样表示，“主要因为这么做成本太高，并且目前对于商品房后期出现的一些质量问题如何界定尚存争议，随着住房使用年限的增加，业主在使用过程中可能造成的人为损坏也是导致问题出现的原因之一，这个责任由谁来负实际上很难说清。如果这个险是强制险，那我们也只能购买。”由此可见，开发商出于成本考虑并不愿意为这笔保险买单，这是当下福州在试点建筑工程质量保险的过程中所要突破的瓶颈。
　　“关于这个新险种的相关文件刚刚批下来，我们保险公司正在与各开发商进行协商。我们这次不打算全面铺开业务，而是用一种积极稳妥的方式来推广，即挑选资质比较好的开发商来开展这方面的业务。”人保财险的负责人介绍道。据了解，人保财险目前已经建立了包括建筑施工企业雇主责任险、建筑工程勘察责任险、建设工程设计责任险、单项建设工程设计责任险、住宅质量保证险等一揽子建筑行业责任保险产品体系，下一步将通过观察各城市的试点情况再做进一步的探索。

　　与福州的情况类似，作为“建筑工程质量保险”试点城市之一的厦门，自上月正式推出这一新险种以来，竟没有一家房地产商上门投保。

曾推出住宅质量保证保险

　　中国人民财产保险公司厦门分公司非车险部经理王东晓告诉记者，2003年1月15日，中国人民财产保险公司厦门分公司与厦门延铭房地产开发有限公司就华天花园签署了“A级住宅质量保证保险意向书”，成为我国为购房者提供住宅质量保证保险的第四个项目，也是福建省此类险种的第一个项目。华天花园由厦门延铭房地产开发有限公司开发、厦门中建东北设计院设计，申请建设部A级住宅性能认定。经专家组对其技术方案和规划建筑设计方案进行评审，同意该项目的全部住宅通过A级住宅性能认定预审。住宅质量保证保险类似于建筑工程质量保险，但非法定保险。
　　据王东晓介绍，这份住宅质量保证保险意向书是厦门第一份房屋质量保险意向书，但是由于该项目至今没有销售完，所以还没有正式签订保单，而且保险公司与开发商签订的保单必须在项目竣工验收完成一年之后方可生效。而最近新推出的建筑工程质量保险是针对通过厦门市政府立项的住宅和写字楼项目，该保险在项目工程完成竣工验收一年以后十年之内有效。

一方投保 多方受益

　　据悉，建筑工程质量保险的投保人主要是建筑企业、开发商。目前我国建筑业普遍采取质量保证金制度，为了保证工程质量，施工企业要承担相当于工程合同价3％－5％的质量保证金，这部分的保证金由开发商代扣，竣工3年后若工程质量比较好、无投诉，才返还给施工企业。
　　但在实际中，施工企业往往不能按时拿到返还款。从近3年的情况来看，建设单位以保修名义长期扣留3％－5％的工程款，已严重影响施工企业的发展，成为拖欠工程款乃至农民工工资的重要原因。对此，王东晓表示，在项目的开发中，由建筑公司来承担质量保证金一方面无法对房屋的质量实现切实的保证，另一方面建筑公司由于承担比较大的资金压力容易引发各种问题。而建筑工程质量保险的保费是一次性收取的，总体费率水平（0.3％左右）远低于质量保证金，不会造成对建筑企业资金的长期占用，所以能够缓解建筑企业一部分资金压力，也能避免一些矛盾的出现。
　　但目前厦门所推出的建筑工程质量保险是由开发商投保，保单持有者为业主。那么开发商是否会将投保费转嫁给购房者呢？
　　王东晓表示，建筑工程质量保险的基础费率仅为0.3％，具体的计算方法是销售价格×0.3％，也就是说开发商销售额达到一亿元人民币，投保金额才30万元。按照这种计费方式，建筑工程质量保险额非常低，不会造成房价上涨，而保险公司却要承担在竣工验收一年以后的10年内出现的工程质量问题，所以说保险的受益人不仅仅是购房者，开发商也是一大受益者。

新险种推出无人问津

　　自2003年的“A级住宅质量保证保险”推出至今，厦门仅仅有两个项目参与试点，而且由于还未达到竣工验收一年的条件，所以确切地说不能算作住宅质量保证保险的投保成功项目。那么此次启动建筑工程质量保险之后，厦门是否有住宅或者写字楼的开发商参与投保呢？
　　据厦门人保的人士透露，目前尚未有主动到人保投保的开发商。王东晓告诉记者，由于试点期间暂不取消质量保证金制度，原先建筑业所通用的质量保证金制度仍在施行中，因此实际在试点中是两种保险方式并用，开发商不积极投保也在情理之中。
　　“在目前市场对这一新险种的认可度不明朗的情况下，我们还是选择观望的态度。”厦门不少开发商认为，建筑工程质量保险试点工作有利于促进房地产开发企业加强质量管理，塑造品牌，但除非强制推行，否则大家都不愿意成为第一个吃螃蟹的人。一位开发商坦言，现在的房地产市场相对来说还属于卖方市场，房子不愁卖不掉，无需以投保质量险这种方式来增加卖点。此外，即使房子出现质量问题，只要不是特别严重，消费者也不太愿意与开发商纠缠。因为商品房质量检测程序繁琐，费用也不低。同时，对房屋进行投保无形中增加了房屋的成本，将此费用摊入房价中购房者能否接受还有待检验。
　　此外，不少开发商对这一新险种并不了解。一位不愿意透露姓名的房地产商说，自己还没听说过这一险种。在记者解释之后，他表示，自己的公司会不会投保，还要“看看再说”。他认为，如果真的出现房屋质量问题，开发商当然难逃责任。

工程质量险有望成强制险

　　与开发商的冷眼相待不同的是，不少厦门购房者对这一新险种表示欢迎。
　　“现在房子那么贵，好不容易买了一套，结果还出现质量问题，开发商卖房子的时候总是客客气气的，但交房后一旦出现房屋质量问题就不予理睬。”一位购房者表示，“如果这一险种能够普及，就能从一定程度上让业主的利益得到保障。”
　　一面是开发商缺乏投保的动力，另一面是购房者对新险种的热情拥戴。王东晓表示，从目前情况看，建筑工程质量保险要得到推广，还需要有政府部门的介入，使其成为一种强制险。
　　开发商参与建筑工程质量保险的步骤是：在立项伊始，与保险公司签订投保意向书，并缴纳保费。保险公司为了降低赔付率，会派专业技术人员进行工程全程质量跟踪；等到工程竣工验收满一年、并且没有发生工程质量问题后，才和开发商正式签单。如果保险公司发现了问题，开发商拒不整改，那么保险公司将拒绝承保。
　　如果被拒保，开发商已经交纳的保费还退不退呢？如果是预售的期房，且所有购房者对工程缺陷默认，一致同意保险公司退保费，保险公司将把保费退还开发商。而由于开发商兼有业主身份，若保险公司退还保费，还要扣除前期的管理及保障费用。
　　除了用“退保难”来堵住开发商逃避责任的通道，建筑工程质量保险还采取浮动费率制来“奖优罚劣”，即先确定一个基础费率，在此基础上对资质好的开发商给予优惠，反之则涨价。对那些上了“黑名单”的开发商则拒保。
　　据王东晓介绍，建筑工程质量保险极有可能在今年底成为一种强制险，届时将取代现行的质量保证金制度。王东晓还表示，虽然参与投保、和保险公司签订合同的是开发商，但保险公司主要考核的还是施工单位的资质，而对于不同等级的开发商，保险公司将制定不同的赔率。

 来源：海峡财经导报